Depuis 2023, plus aucun foyer français ne paie de taxe d’habitation sur sa résidence principale. La suppression est totale, sans condition de revenus. La question de la non-imposition ne se pose donc plus pour le logement principal. Elle conserve en revanche tout son sens pour les résidences secondaires, où la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) continue de s’appliquer, avec des règles d’exonération bien plus restrictives que ce que beaucoup imaginent.
Résidence principale et résidence secondaire : qui paie quoi en taxe d’habitation
| Type de logement | Taxe d’habitation due ? | Condition principale |
|---|---|---|
| Résidence principale | Non (supprimée depuis 2023) | Aucune, quel que soit le revenu |
| Résidence secondaire meublée | Oui (THRS) | Disposition du logement au 1er janvier |
| Dépendances de la résidence secondaire (garage, etc.) | Oui | Rattachées au logement meublé |
| Logement vacant non meublé | Non, mais TLV ou THLV possibles | Logement inoccupé selon les critères en vigueur |
| Logement meublé loué en location saisonnière | Oui (au nom du propriétaire) | Sauf si local réservé exclusivement à la location |
Ce tableau résume la situation au 1er janvier de l’année d’imposition. La THRS est établie pour l’année entière, sans prorata en cas de vente ou de déménagement. Celui qui dispose du bien au 1er janvier paie l’intégralité.
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Un point souvent négligé : les dépendances comme un garage rattaché à une résidence secondaire sont aussi concernées par la THRS. Le rappel officiel pour 2026 cite explicitement ce type de local.
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Être non imposable à l’impôt sur le revenu ne suffit pas pour la THRS
La confusion est fréquente. Le statut de non-imposable à l’impôt sur le revenu ne dispense pas de la THRS. Les deux impositions obéissent à des logiques distinctes. L’impôt sur le revenu dépend des revenus globaux du foyer. La THRS dépend de la situation d’occupation du logement et de règles propres aux taxes locales.
Pour la résidence principale (avant sa suppression), des exonérations existaient en fonction du revenu fiscal de référence et de la situation personnelle du contribuable (veuf, titulaire de l’AAH, bénéficiaire de l’ASPA). Ces mécanismes ne s’appliquent pas à la résidence secondaire.
Ce que le revenu fiscal de référence ne change pas
Même avec un revenu fiscal de référence très bas, un propriétaire ou occupant d’une résidence secondaire meublée reste redevable de la THRS. Les exonérations liées à l’âge, au veuvage ou à certaines allocations (AAH, ASI, ASPA) concernaient la taxe d’habitation sur la résidence principale, pas la THRS.
De la même manière, les allègements de taxe foncière liés à l’âge ou aux allocations ne valent pas exonération de THRS. Les deux impôts ne se recoupent pas : un abattement obtenu sur la taxe foncière de l’ancien logement principal (y compris après entrée en établissement spécialisé) n’a aucun effet sur la taxe d’habitation d’une résidence secondaire.
Exonération de taxe d’habitation sur résidence secondaire : les rares cas prévus
Les situations d’exonération de THRS restent très encadrées. Elles ne visent pas les revenus, mais des circonstances précises.
- Un contribuable contraint de résider près de son lieu de travail, loin de sa résidence principale, peut demander un dégrèvement de la THRS sur réclamation auprès de l’administration fiscale.
- Un logement de fonction occupé à titre obligatoire constitue une résidence secondaire au sens fiscal, mais ouvre droit à ce même dégrèvement sous conditions.
- Un local meublé aménagé et réservé exclusivement à la location saisonnière peut échapper à la THRS au nom du propriétaire, à condition que ce dernier ne se réserve aucune période d’occupation personnelle.
En dehors de ces cas, la THRS s’applique sans distinction de revenus ni de statut social. Le levier principal pour contester un avis reste la vérification de la déclaration d’occupation.
Déclaration d’occupation des biens immobiliers : le point de contrôle à ne pas négliger
Depuis la mise en place du service « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr, chaque propriétaire doit déclarer l’occupation de ses logements. Une erreur dans cette déclaration peut générer un avis de THRS injustifié.
Si un logement est déclaré comme résidence secondaire alors qu’il s’agit de la résidence principale, l’administration émettra un avis de taxe d’habitation. Le contribuable devra alors corriger la situation via la messagerie sécurisée de son espace personnel.
Quand faut-il mettre à jour la déclaration ?
Une nouvelle déclaration est nécessaire dès qu’un changement de situation intervient :
- Passage d’une résidence principale à une résidence secondaire (ou l’inverse)
- Mise en location d’un bien précédemment occupé à titre personnel
- Vacance du logement après le départ d’un locataire
- Entrée en établissement spécialisé (maison de retraite, EHPAD)
L’absence de mise à jour expose à recevoir un avis erroné. La charge de la correction revient au propriétaire, pas à l’administration.
Logement vacant et taxe d’habitation : une distinction à connaître
Un logement vide et non meublé n’est pas soumis à la taxe d’habitation. La THRS ne concerne que les locaux meublés dont le contribuable a la jouissance. Un bien totalement vidé de ses meubles après un déménagement sort du champ de la taxe d’habitation.
Ce logement peut en revanche relever de la taxe sur les logements vacants (TLV) ou de la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), selon la commune et la durée d’inoccupation. Ces taxes obéissent à leurs propres critères, distincts de ceux de la THRS.
La suppression totale de la taxe d’habitation sur les résidences principales a simplifié la situation pour la majorité des foyers. Pour les propriétaires de résidences secondaires, la non-imposition à l’impôt sur le revenu ne constitue pas un motif d’exonération. Le seul réflexe utile reste de vérifier la déclaration d’occupation dans son espace fiscal et, en cas d’avis contestable, de contacter l’administration par messagerie sécurisée.
