La loi Climat et Résilience, promulguée le 24 août 2021, a posé un cadre progressif d’interdiction de location des logements les plus énergivores. Un locataire qui occupe une passoire thermique classée F ou G au DPE dispose aujourd’hui de leviers juridiques concrets pour exiger une mise en conformité. Mais la réponse à la question dépend moins d’un droit général à l’isolation que du respect, par le bailleur, du critère de décence énergétique.
Critère de décence énergétique : le seul levier juridique du locataire
Le droit français n’accorde pas au locataire la possibilité d’exiger un type précis de travaux, comme la pose d’un isolant en façade ou le remplacement de fenêtres. Ce qu’il peut exiger, c’est que le logement respecte les critères de décence définis par la loi.
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Or, la décence inclut désormais un seuil de performance énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE est considéré comme indécent en métropole. Les logements classés F suivront en 2028, puis les E en 2034.
C’est cette notion qui change la donne. Le locataire ne demande pas formellement des travaux d’isolation : il signale que son logement ne remplit plus les conditions légales de mise en location. La distinction est juridiquement décisive, car elle place l’obligation sur le résultat (la conformité énergétique) et non sur les moyens (tel ou tel chantier).
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Travaux d’isolation ou autre solution : le propriétaire choisit les moyens
Un bailleur dont le logement est classé G ne sera pas nécessairement contraint d’isoler les murs ou la toiture. Il peut atteindre la conformité par d’autres voies : remplacement du système de chauffage, installation d’une ventilation performante, changement des menuiseries.
L’isolation n’est pas l’unique voie pour rendre un logement décent. Le propriétaire conserve la liberté de choisir la nature des travaux, à condition que le résultat permette de sortir de la classe DPE concernée par l’interdiction.
Cette distinction a une conséquence pratique directe pour le locataire : formuler sa demande en termes de résultat (conformité au seuil de décence) sera toujours plus efficace qu’exiger un chantier d’isolation précis que le bailleur pourrait contester.
Recours du locataire face à un propriétaire qui refuse les travaux
La mise en demeure écrite constitue la première étape. Le locataire adresse un courrier recommandé au bailleur en mentionnant le classement DPE du logement et le seuil de décence applicable. Sans réponse dans un délai de deux mois, plusieurs recours s’ouvrent.
- Saisir la commission départementale de conciliation (CDC), une démarche gratuite qui peut aboutir à un accord amiable sur la nature et le calendrier des travaux.
- Saisir le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner la réalisation des travaux de mise en conformité et, le cas échéant, réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu’à l’exécution.
- Signaler le logement aux services d’hygiène de la mairie ou à l’Agence régionale de santé, qui peuvent constater l’indécence et mettre le propriétaire en demeure.
Le locataire doit permettre l’accès au logement pour les travaux. En contrepartie, si le chantier dure plus de 21 jours, une réduction de loyer proportionnelle à la durée des travaux est prévue par la loi.
Obligation d’isoler lors de gros travaux : un cas distinct
Indépendamment de toute demande du locataire, certains travaux importants déclenchent une obligation d’isolation thermique pour le propriétaire. Un ravalement de façade, une réfection de toiture ou un aménagement de combles peuvent, sous certaines conditions réglementaires, imposer la mise en place d’une isolation conforme aux normes en vigueur.
Ces travaux embarqués ne dépendent pas du classement DPE. Ils s’appliquent dès lors que le chantier entre dans le périmètre défini par la réglementation thermique. Le locataire n’a pas besoin d’en faire la demande : l’obligation pèse directement sur le maître d’ouvrage.
Cette mécanique explique pourquoi certains logements sont rénovés sans qu’aucun locataire n’ait formulé de réclamation. Le simple fait d’engager un ravalement peut suffire à déclencher le volet isolation.
Cas particulier des territoires d’outre-mer
Le calendrier de décence énergétique applicable en métropole ne s’applique pas à l’identique outre-mer. Les dates et les classes DPE concernées varient selon les territoires. Avant d’engager une démarche, un locataire en outre-mer doit vérifier le calendrier spécifique à son département.
DPE et renouvellement de bail : un point souvent mal compris
Le DPE n’est pas exigé lors de la reconduction tacite du bail. En revanche, il devient obligatoire lors de la signature d’un nouveau bail ou du renouvellement formel. Un locataire en place depuis plusieurs années peut donc occuper un logement sans DPE actualisé.
Lors de la reconduction du bail, le locataire peut demander au propriétaire de fournir un DPE à jour. Ce document permet de savoir si le logement entre dans le périmètre des interdictions de location. Sans DPE récent, il est difficile d’évaluer si le critère de décence énergétique est respecté.
- Demander un DPE actualisé par courrier recommandé en invoquant les obligations d’information du bailleur.
- Comparer le classement obtenu avec le calendrier d’interdiction en vigueur (G depuis 2025, F à partir de 2028).
- Conserver le DPE comme pièce justificative en cas de recours ultérieur.
Le cadre légal donne au locataire des moyens réels de contraindre un propriétaire à agir, à condition de formuler la demande sur le terrain de la décence et non sur celui d’un chantier spécifique. La distinction entre exiger un résultat conforme et réclamer des travaux précis reste le point qui fait basculer la plupart des situations, que ce soit en conciliation ou devant un juge.
