Le statut LMNP repose sur des seuils chiffrés qui déterminent à la fois le maintien du régime non professionnel et le choix du mode d’imposition. Deux plafonds distincts coexistent : l’un conditionne le statut lui-même, l’autre définit le régime fiscal applicable. Les confondre expose à un changement de catégorie fiscale ou à une obligation déclarative imprévue.
Depuis la loi du 19 novembre 2024, les règles applicables aux meublés de tourisme ont aussi évolué, ce qui modifie les repères pour les bailleurs concernés.
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Seuil du statut LMNP et seuil du micro-BIC : deux logiques différentes
La plupart des articles traitent les plafonds LMNP comme une liste unique. En pratique, ces seuils n’ont ni le même objet, ni le même mode de calcul, ni les mêmes conséquences.
Le premier seuil, 23 000 euros de recettes brutes annuelles, sert uniquement à tracer la frontière entre LMNP et LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Il s’apprécie au niveau du foyer fiscal, avant toute déduction de charges, d’intérêts d’emprunt ou d’amortissements.
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Le second groupe de seuils concerne le régime micro-BIC. Il détermine si le bailleur peut bénéficier d’un abattement forfaitaire ou s’il doit basculer vers le régime réel. Ces plafonds varient selon le type de location meublée pratiquée et l’année fiscale considérée.
Confondre les deux revient à croire qu’en restant sous 23 000 euros, on reste automatiquement au micro-BIC, ce qui est faux. Un bailleur peut très bien percevoir 18 000 euros de loyers meublés (donc rester LMNP) tout en dépassant le plafond micro-BIC applicable à sa catégorie de location.
Plafonds micro-BIC en 2026 selon le type de location meublée
Depuis les ajustements issus de la loi du 19 novembre 2024, les plafonds et taux d’abattement du micro-BIC ne sont plus uniformes. Trois catégories coexistent désormais.
- Les meublés de tourisme non classés sont soumis à un plafond de 15 000 euros de recettes annuelles pour rester au micro-BIC. L’abattement forfaitaire applicable est nettement réduit par rapport aux autres catégories.
- Les locations meublées classiques (bail d’habitation meublé longue durée, colocation meublée) conservent un plafond micro-BIC de 77 700 euros, avec un abattement de 50 %.
- Les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes bénéficient de taux d’abattement revus par la loi de novembre 2024.
Le piège le plus fréquent concerne les propriétaires qui louent en saisonnier sans classement. Avant 2025, ils bénéficiaient de seuils bien plus généreux. Depuis le 1er janvier 2025, le plafond micro-BIC tombe à 15 000 euros pour cette catégorie. Un bailleur qui percevait 20 000 euros en location saisonnière non classée sans difficulté sous l’ancien régime se retrouve désormais contraint de passer au régime réel.
Basculer en LMP : les deux conditions cumulatives à surveiller
Dépasser 23 000 euros de recettes locatives meublées ne suffit pas, à lui seul, à faire perdre le statut LMNP. Le passage en LMP suppose la réunion de deux conditions cumulatives :
Les recettes de location meublée du foyer fiscal dépassent 23 000 euros bruts. Et ces mêmes recettes dépassent les autres revenus d’activité du foyer fiscal. Cette comparaison peut faire basculer un foyer en LMP plus vite que prévu, notamment lorsque les recettes locatives sont prises en compte en brut face à des revenus d’activité modestes.
Un cas concret
Prenons un foyer dont l’un des membres perçoit un salaire de 24 000 euros par an. Les recettes de location meublée du foyer atteignent 25 000 euros bruts. La première condition est remplie (recettes supérieures à 23 000 euros). La seconde aussi : 25 000 euros bruts dépassent 24 000 euros de revenus d’activité. Le foyer bascule en LMP, avec des conséquences sur les cotisations sociales et le traitement des plus-values.
Si ce même foyer avait des revenus d’activité de 30 000 euros, la seconde condition ne serait pas remplie, et le statut LMNP serait conservé malgré le dépassement des 23 000 euros.
Régime réel ou micro-BIC en LMNP : ce que change le dépassement du plafond fiscal
Au-delà du plafond micro-BIC applicable à sa catégorie, le bailleur LMNP bascule obligatoirement au régime réel simplifié. Ce changement n’est pas anodin : il modifie la manière dont le résultat imposable est calculé.
Au micro-BIC, l’administration applique un abattement forfaitaire sur les recettes. Le bailleur n’a pas à justifier ses charges réelles. Au régime réel, chaque dépense (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, frais de gestion) doit être documentée. En contrepartie, l’amortissement du bien et du mobilier permet souvent de réduire le résultat imposable à zéro pendant plusieurs années.
Pour un bailleur dont les charges réelles sont faibles (bien acheté comptant, peu de travaux), le micro-BIC peut rester plus avantageux. Pour un investisseur avec un emprunt en cours et des frais de gestion significatifs, le régime réel devient généralement plus intéressant, parfois même en dessous du plafond micro-BIC. Le dépassement du seuil n’est donc pas toujours une mauvaise nouvelle fiscale.
Recettes locatives LMNP : brut ou net, quels montants déclarer
La confusion entre recettes brutes et recettes nettes revient dans la majorité des questions posées par les bailleurs. La règle est la suivante : le seuil de 23 000 euros s’apprécie toujours en recettes brutes encaissées. Les loyers perçus, charges comprises, entrent dans le calcul. Les charges déductibles, les intérêts d’emprunt et les amortissements ne viennent pas en diminution pour apprécier ce seuil.
Pour les plafonds micro-BIC, la logique est identique : c’est le chiffre d’affaires brut tiré de la location meublée qui est comparé au seuil applicable.
Un bailleur qui perçoit 1 900 euros de loyer mensuel charges comprises atteint 22 800 euros sur douze mois. Il reste sous le seuil de 23 000 euros, mais de justesse. Toute revalorisation de loyer, même modeste, peut le faire basculer l’année suivante. Surveiller ses recettes en cours d’année, et non après coup lors de la déclaration, évite les mauvaises surprises.
Les seuils LMNP ne fonctionnent pas comme un plafond unique. Le montant de 23 000 euros protège le statut non professionnel, les plafonds micro-BIC déterminent le mode d’imposition, et les deux se combinent différemment selon que la location est classique, saisonnière classée ou saisonnière non classée. Vérifier sa catégorie de location avant de vérifier ses montants reste le réflexe le plus fiable pour éviter un changement de régime subi.
