En cas de loyer impayé, le propriétaire bailleur doit engager des démarches pour récupérer les sommes dues, et ces démarches ont un coût. La question de savoir qui paie les frais d’huissier dépend du stade de la procédure : amiable ou judiciaire. Le cadre légal distingue nettement ces deux phases, mais la réalité du recouvrement réserve parfois des surprises, notamment lorsque le locataire s’avère insolvable.
Frais d’huissier pour loyer impayé : la charge initiale repose sur le bailleur
Dès qu’un locataire cesse de payer son loyer, le propriétaire peut faire appel à un commissaire de justice (appellation qui a remplacé celle d’huissier de justice depuis juillet 2022) pour tenter un recouvrement amiable. À ce stade, les frais engagés sont intégralement à la charge du bailleur.
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Cette règle s’applique à toutes les démarches préalables à une action en justice : relances formelles, mise en demeure délivrée par le commissaire de justice, négociation d’un échéancier. Le propriétaire ne peut pas répercuter ces frais sur le locataire, même si c’est bien ce dernier qui est à l’origine du litige.
Le commandement de payer constitue un acte charnière. Délivré par le commissaire de justice, il ordonne au locataire de régulariser sa dette dans un délai donné. Le commandement de payer est à la charge du bailleur au moment de sa délivrance. Son coût varie selon le montant de la créance et les émoluments réglementés du commissaire de justice.
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Procédure judiciaire pour loyers impayés : quand le locataire devient redevable
Si le locataire ne régularise pas sa situation après le commandement de payer, le propriétaire peut saisir le tribunal. C’est à partir de cette étape que la donne change concernant la répartition des frais.
Lorsqu’un juge rend une décision condamnant le locataire au paiement des loyers impayés, il peut également mettre à sa charge tout ou partie des frais de procédure. Concrètement, cela inclut les frais de signification des actes, les frais d’assignation et, le cas échéant, les dépens liés à une procédure d’expulsion.
Le juge reste souverain dans la répartition des frais. Il peut décider que le locataire supporte l’intégralité des dépens, ou au contraire répartir la charge entre les deux parties. Cette décision dépend des circonstances : bonne foi du locataire, situation financière, comportement du bailleur durant la phase amiable.
Les principaux frais susceptibles d’être mis à la charge du locataire
- Les frais de commandement de payer, qui peuvent être récupérés rétroactivement si le juge l’ordonne dans sa décision
- Les frais d’assignation devant le tribunal et de signification du jugement, regroupés sous le terme de dépens
- Les frais d’exécution forcée (saisie sur compte bancaire, saisie sur salaire) engagés après obtention du titre exécutoire
Un point souvent mal compris : même si le juge condamne le locataire aux dépens, le bailleur avance l’ensemble des frais tout au long de la procédure. Il ne sera remboursé qu’après exécution effective de la décision, ce qui suppose que le locataire soit en mesure de payer.
Récupération réelle des frais d’huissier : le problème de l’insolvabilité du locataire
Obtenir une décision de justice favorable ne garantit pas de récupérer les sommes. C’est le point aveugle de nombreux articles sur le sujet : la question n’est pas seulement de savoir qui doit payer, mais qui peut payer.
Lorsqu’un locataire est insolvable, le titre exécutoire obtenu par le bailleur reste valable, mais son exécution se heurte à une impasse pratique. Le commissaire de justice peut procéder à des saisies sur les comptes bancaires ou sur le salaire du débiteur. Si le locataire n’a ni revenus saisissables ni patrimoine, le bailleur supporte la perte financière malgré la condamnation.
Le titre exécutoire a une durée de validité de dix ans. Le bailleur peut donc tenter une exécution ultérieure si la situation financière du locataire évolue. Dans la pratique, relancer une procédure d’exécution plusieurs années après le jugement génère de nouveaux frais de commissaire de justice, sans certitude de résultat.
Garantie loyers impayés et caution : des protections en amont
Face à ce risque d’insolvabilité, deux mécanismes permettent au bailleur de limiter son exposition financière :
- La garantie loyers impayés (GLI), une assurance souscrite par le propriétaire qui prend en charge les loyers impayés et, selon les contrats, tout ou partie des frais de procédure engagés pour le recouvrement
- La caution solidaire prévue au bail, qui permet au bailleur de se retourner contre un tiers solvable dès le premier impayé, avant même d’engager un commissaire de justice
- Le dispositif Visale, garantie gratuite accordée par Action Logement, qui couvre les impayés de loyer pour certains profils de locataires et rembourse directement le bailleur
Ces dispositifs n’éliminent pas toute difficulté, mais ils déplacent le risque financier. Avec une GLI, les frais de procédure sont souvent couverts par l’assureur, ce qui évite au bailleur d’avancer des sommes qu’il ne récupérera peut-être jamais.
Rôle du juge et marge de manoeuvre sur les frais de justice pour loyer impayé
Le juge ne se contente pas de valider la dette locative. Il examine le comportement des deux parties et dispose d’un pouvoir d’appréciation sur la charge finale des frais. Un bailleur qui aurait tardé à engager la phase amiable ou qui n’aurait pas respecté les délais légaux pourrait voir le juge limiter la part des dépens mise à la charge du locataire.
À l’inverse, un locataire de mauvaise foi qui aurait organisé son insolvabilité ou refusé toute proposition d’échéancier s’expose à une condamnation plus lourde, incluant des dommages et intérêts en plus des dépens.
La procédure d’expulsion ajoute une couche de frais supplémentaire. Si le juge ordonne l’expulsion et que le locataire ne quitte pas les lieux volontairement, le bailleur doit solliciter le concours de la force publique. En cas de refus du préfet, l’État peut être tenu d’indemniser le propriétaire pour le préjudice subi, mais cette indemnisation couvre rarement l’intégralité des frais engagés.
La répartition des frais d’huissier en cas de loyer impayé suit donc une logique en deux temps : le bailleur paie d’abord, puis tente de récupérer ensuite. La récupération effective dépend de la solvabilité du locataire et de la décision du juge. Anticiper ce risque par une garantie adaptée reste la stratégie la plus fiable pour un propriétaire bailleur.
