Le taux pour un prêt immobilier se situe en octobre 2026 entre 3,50 % et 3,79 % selon la durée : de 3,50 % à 3,61 % sur 15 ans, de 3,66 % à 3,73 % sur 20 ans et de 3,75 % à 3,79 % sur 25 ans, selon le courtier qui publie le relevé. Ces taux remontent depuis septembre et se rapprochent de 4 %.
Cet article distingue le barème des banques du taux réellement obtenu, explique le plafond du taux d’usure et détaille ce qui place votre dossier au-dessus ou au-dessous de la moyenne.
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Les taux moyens d’un prêt immobilier fin 2026 selon la durée
Deux relevés d’octobre 2026 donnent l’ordre de grandeur. Le premier vient d’un courtier qui calcule ses moyennes chaque semaine à partir de plus de 1 000 réponses de banques, le second d’un baromètre national actualisé le 15 octobre.
| Durée | Relevé du courtier | Baromètre national | Meilleur taux observé |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,50 % | 3,61 % | 2,85 % |
| 20 ans | 3,66 % | 3,73 % | 3,00 % |
| 25 ans | 3,75 % | 3,79 % | 3,35 % |
L’écart entre les deux colonnes vient de la méthode : le premier relevé exclut l’assurance, la garantie et les frais de dossier, et chaque observatoire retient ses propres dossiers. Comparez toujours des taux issus de la même source pour juger une évolution.
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La colonne de droite rappelle que la moyenne n’est pas un plancher : les meilleurs dossiers obtiennent de 0,4 à 0,8 point de moins que le taux moyen du marché.
Pourquoi les taux immobiliers remontent en 2026
Les banques se refinancent sur les marchés, et leur coût dépend en grande partie du rendement de l’OAT à 10 ans, l’obligation d’État de référence. Celui-ci atteignait 4,94 % le 1er octobre 2026, ce qui renchérit le crédit.
Depuis septembre, la hausse est de 0,07 point sur 15 ans, de 0,12 point sur 20 ans et de 0,15 point sur 25 ans, d’après le relevé du courtier. Les durées longues montent plus vite que les courtes.
Les banques ne réagissent pas toutes au même rythme : certaines ont relevé leur grille de 0,10 à 0,30 point en milieu de mois, d’autres ont maintenu leurs taux pour continuer à prêter. Pour un investisseur, ce coût du crédit se compare au rendement d’un bien locatif.
Barème affiché, taux négocié, TAEG : trois chiffres différents
Le barème est la grille publiée par la banque. Il sert de point de départ à la discussion, pas de promesse.
Le taux négocié est celui qui figure dans l’offre de prêt, après discussion sur votre profil. Il est souvent inférieur au barème.
Le TAEG, taux annuel effectif global, ajoute au taux nominal l’assurance emprunteur et les frais. C’est lui qui est comparé au taux d’usure, et c’est lui qui permet de comparer deux offres de façon honnête, car un taux nominal bas peut cacher une assurance chère.
Le taux d’usure, plafond légal de l’offre
Le taux d’usure est le TAEG maximal qu’une banque a le droit de proposer. Il est fixé chaque trimestre : les seuils du quatrième trimestre 2026, publiés au Journal officiel le 26 septembre, s’appliquent depuis le 1er octobre.
- Prêts de moins de 10 ans : 4,09 %, contre 4,07 % au trimestre précédent.
- Prêts de 10 ans à moins de 20 ans : 4,68 %, contre 4,57 %.
- Prêts de 20 ans et plus : 5,40 %, contre 5,29 %.
Chaque seuil correspond au taux moyen effectivement pratiqué au trimestre précédent, majoré d’un tiers. Quand les taux montent vite, le plafond court derrière eux : un dossier dont le TAEG dépasse le seuil est refusé, même si l’emprunteur est parfaitement solvable.
Apport, revenus, durée : ce qui fait varier votre taux
Le taux affiché dans un baromètre est une moyenne. Le vôtre dépend de plusieurs éléments que la banque examine dans l’ordre suivant.
Le niveau de revenus pèse sur le taux. Sur 20 ans, le courtier relève 3,80 % pour les ménages gagnant moins de 40 000 euros par an et 3,40 % au-delà de 120 000 euros.
L’apport, la stabilité de l’emploi et la tenue des comptes sur les derniers mois jouent dans le même sens : plus le risque paraît faible, plus la banque accepte de rogner sa marge. La durée compte aussi, puisque chaque palier de cinq ans ajoute environ 0,1 point. Le Haut Conseil de stabilité financière encadre en outre le taux d’effort et la durée maximale des prêts, ce qui limite la marge de manœuvre des banques comme des emprunteurs.
Emprunter auprès d’un établissement étranger est une piste pour comparer, à condition de connaître les règles : voir l’emprunt en Belgique pour un achat en France. Et si la banque propose un taux supérieur à la moyenne de votre profil, la négociation du taux d’intérêt reste possible.
Ce que coûte un dixième de point sur un emprunt
Prenons 200 000 euros empruntés sur 20 ans, hors assurance. À 3,66 %, la mensualité est de 1 176 euros et les intérêts totalisent environ 82 300 euros. À 3,76 %, elle passe à 1 187 euros et les intérêts à environ 84 800 euros.
Un dixième de point coûte donc près de 2 500 euros sur la durée du prêt, soit environ 10 euros par mois. Sur un capital plus élevé ou une durée plus longue, l’écart grandit.
Demander un autre devis ou obtenir une remise de ce niveau vaut donc l’effort. Si les taux redescendent après la signature, la renégociation d’un prêt déjà signé permet de profiter de la baisse.
Les relevés d’octobre 2026 montrent un marché en hausse où les écarts entre banques restent importants. Comparer au moins deux offres au TAEG, avant de regarder le taux nominal, est la façon la plus sûre de ne pas payer plus que la moyenne.
