On possède une maison de famille en bord de mer, on y passe trois semaines par an, et on reçoit un avis d’imposition qui grimpe chaque automne. Depuis la loi de finances pour 2026 et la loi Le Meur de novembre 2024, plusieurs mécanismes fiscaux et réglementaires changent concrètement la donne pour les propriétaires de résidences secondaires. Voici ce qui s’applique déjà et ce qui entre en vigueur en 2027.
Fusion des taxes sur les logements vacants : ce qui change au 1er janvier 2027
Jusqu’ici, deux dispositifs coexistaient : la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Les deux disparaissent au 1er janvier 2027 pour laisser place à un mécanisme unique, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH).
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Concrètement, on passe d’un système où communes et État appliquaient chacun leur grille à un cadre unifié. La TVLH simplifie la lecture de l’avis, mais ne réduit pas la facture.
Un point piège à repérer : la durée de vacance antérieure à 2027 est déjà comptabilisée. Un logement vide depuis deux ans au moment de la bascule ne repart pas de zéro. Le compteur de vacance continue, ce qui peut déclencher immédiatement un taux majoré pour les propriétaires qui pensaient bénéficier d’un délai de grâce.
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Taxe d’habitation sur les résidences secondaires et surtaxe en zone tendue
Contrairement à la résidence principale, la résidence secondaire reste soumise à la taxe d’habitation. C’est un rappel utile, parce que beaucoup de propriétaires pensent encore que la suppression de la taxe d’habitation concerne tous les logements. Ce n’est pas le cas.
En zone tendue, les communes peuvent voter une majoration de la taxe d’habitation allant jusqu’à 60 %. Chaque conseil municipal décide s’il applique la surtaxe et à quel taux.
Qui peut demander un dégrèvement ?
Certains propriétaires peuvent obtenir, sur réclamation auprès du fisc, un dégrèvement de la taxe d’habitation sur leur résidence secondaire. Les cas reconnus :
- Obligation professionnelle de résider dans un autre logement, rendant impossible l’occupation du bien comme résidence principale
- Logement inhabitable sans travaux importants (état de vétusté avéré)
- Logement mis en vente ou en location depuis un certain temps, sans succès malgré des démarches actives
On ne parle pas d’une exonération automatique. Il faut documenter sa situation et adresser une réclamation motivée au service des impôts.
Loi Le Meur : autorisation préalable et enregistrement des meublés touristiques
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite loi Le Meur) ne crée pas une règle nationale uniforme. Elle donne aux communes de nouveaux leviers pour encadrer la location touristique de courte durée. C’est une distinction capitale, parce que les obligations varient d’une commune à l’autre.
Là où la municipalité a instauré un régime de changement d’usage, louer sa résidence secondaire en meublé touristique peut nécessiter une autorisation dès la première nuit. Il ne suffit plus de déclarer son meublé en mairie : la déclaration et l’autorisation de changement d’usage sont deux démarches distinctes, et accomplir l’une ne dispense pas de l’autre.
Enregistrement national des meublés de tourisme
Un dispositif national d’enregistrement entre progressivement en application. Chaque meublé de tourisme doit obtenir un numéro d’enregistrement, qui devra figurer sur toutes les annonces de location.
Les communes peuvent aussi :
- Instaurer des quotas de meublés touristiques dans certains secteurs
- Réserver des zones aux résidences principales pour préserver l’offre de logement permanent
- Fixer une autorisation préalable de changement d’usage avec compensation (obligation de transformer un local commercial en logement, par exemple)
Pour un propriétaire qui loue sa résidence secondaire quelques semaines par an sur une plateforme, il faut vérifier la réglementation de sa commune avant de publier une annonce. Le risque n’est plus seulement fiscal : c’est une infraction administrative.
Révision des valeurs locatives et hausse de la taxe foncière dès 2027
La loi de finances 2026 prévoit une révision générale des valeurs locatives cadastrales. Ces valeurs servent de base au calcul de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Elles n’avaient pas été révisées en profondeur depuis des décennies, ce qui créait des écarts importants entre la valeur réelle d’un bien et sa base d’imposition.
Pour les résidences secondaires, la réévaluation signifie une hausse prévisible de la taxe foncière à partir de 2027. Un mécanisme de lissage sur six ans est prévu pour amortir l’impact, mais l’augmentation sera perceptible dès la première année, notamment dans les communes touristiques où les valeurs de marché ont fortement progressé.
Communes touristiques : les plus exposées
Les territoires littoraux, les stations de montagne et les villes à forte attractivité touristique concentrent la majorité des résidences secondaires. Ce sont aussi ceux où l’écart entre l’ancienne valeur cadastrale et le prix réel du marché est le plus marqué. La révision y produira mécaniquement les hausses les plus significatives.
L’objectif affiché est d’aligner la fiscalité locale sur la réalité du marché immobilier. Pour un propriétaire, cela signifie qu’il faut intégrer cette trajectoire de hausse dans le coût annuel de détention du bien, qu’il soit occupé ou loué.
Les propriétaires de résidences secondaires font face à un empilement de réformes : fusion de la TVLH, maintien de la surtaxe en zone tendue, encadrement renforcé de la location touristique par la loi Le Meur, et révision des valeurs locatives. Chaque commune applique ces dispositifs selon ses propres délibérations, ce qui rend impossible toute estimation générique.
La seule démarche fiable reste de consulter le service des impôts et la mairie du lieu où se situe le bien pour connaître les règles précises qui s’y appliquent.
