Un logement inoccupé depuis plus d’un an au 1er janvier de l’année d’imposition peut être soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV) ou à la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Justifier la vacance, c’est apporter à l’administration fiscale la preuve que cette inoccupation échappe à la volonté du propriétaire ou relève d’un motif reconnu par la loi. La démarche suppose de réunir des documents précis, adaptés à chaque situation.
Déclaration d’occupation sur impots.gouv.fr : le point de départ fiscal
Depuis le 1er janvier 2025, l’article 1418 du Code général des impôts (modifié par la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023) impose à tout propriétaire de déclarer chaque année l’état d’occupation de ses biens immobiliers. Cette déclaration d’occupation s’effectue en ligne, dans l’espace « Biens immobiliers » du site impots.gouv.fr.
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Lorsqu’un bien se retrouve sans occupant, le parcours de déclaration demande de préciser le motif de la vacance parmi plusieurs catégories : vacance locative, raisons personnelles (vente, succession), démolition ou rénovation prochaine, local inhabitable. Deux situations particulières sont aussi prévues : le départ en EHPAD et l’occupation sans droit ni titre (squat).
Le propriétaire doit renseigner la date de début de l’inoccupation. Ce formulaire en ligne constitue la première couche de justification. Il ne suffit pas à lui seul pour obtenir une exonération, mais il alimente la base de données fiscale qui sert à identifier les logements vacants et à déclencher, le cas échéant, la taxation.
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Motifs de vacance reconnus par l’administration fiscale
Tous les motifs ne se valent pas. L’administration distingue la vacance volontaire, qui reste taxable, de la vacance indépendante de la volonté du propriétaire, qui peut ouvrir droit à une exonération ou à un dégrèvement.
Vacance involontaire liée au marché locatif
Un logement mis en location mais resté sans preneur malgré des démarches actives relève de cette catégorie. Les preuves attendues sont concrètes : mandats de gestion signés avec une agence, annonces publiées sur des plateformes, échanges avec des candidats locataires, attestations d’un professionnel de l’immobilier confirmant l’absence de demande.
Le logement doit être habitable, proposé à un loyer cohérent avec le marché local, et la vacance doit durer depuis au moins trois mois consécutifs pour certains dispositifs de dégrèvement.
Travaux lourds rendant le logement inhabitable
Un bien en cours de rénovation structurelle (remise aux normes électriques, reprise de toiture, traitement de l’insalubrité) peut être considéré comme inhabitable. Les justificatifs à produire incluent :
- Les devis et factures des entreprises intervenant sur le chantier, datés et détaillés
- Un arrêté de péril ou d’insalubrité pris par la mairie, si applicable
- Les diagnostics techniques attestant de l’état du logement avant travaux (DPE, diagnostic amiante, rapport de conformité électrique)
Succession, indivision ou litige juridique
Un bien bloqué dans une succession non réglée ou faisant l’objet d’un contentieux judiciaire peut rester vacant sans que le propriétaire puisse agir. L’acte de décès, l’attestation notariale de succession en cours, ou une ordonnance de justice constituent les pièces recevables.
Dégrèvement de taxe foncière pour vacance involontaire
La justification de la vacance ne concerne pas uniquement la TLV. Un propriétaire peut aussi demander un dégrèvement de taxe foncière si le logement remplit trois conditions cumulatives : il est destiné à la location, il est vacant contre la volonté du propriétaire, et cette vacance dure depuis au moins trois mois consécutifs.
La demande prend la forme d’une réclamation adressée au service des impôts fonciers, accompagnée des justificatifs listés plus haut. Ce dégrèvement est proportionnel à la durée de vacance sur l’année.
Un dégrèvement de taxe d’enlèvement des ordures ménagères peut également être sollicité dans les mêmes conditions. Les deux demandes sont indépendantes et doivent être formulées séparément.
Preuves concrètes à réunir selon chaque situation de vacance
L’administration ne se contente pas d’une déclaration sur l’honneur. Chaque motif appelle un dossier spécifique. Voici les pièces les plus couramment admises :
- Vacance locative : mandats de gestion, captures d’écran d’annonces avec dates, courriers de refus de candidats, attestation d’agence immobilière
- Travaux : factures datées, permis de construire ou déclaration préalable, photos du chantier, rapport d’un expert ou d’un diagnostiqueur
- Succession ou litige : acte de décès, attestation notariale, assignation en justice, jugement ou ordonnance
- Logement squatté : dépôt de plainte, procès-verbal d’huissier, décision d’expulsion
- Départ en EHPAD : attestation d’hébergement délivrée par l’établissement
Conserver ces documents pendant au moins trois ans après l’année d’imposition concernée reste une précaution utile en cas de contrôle.
Fusion TLV-THLV en 2027 : ce qui change pour la justification
La loi de finances pour 2026 a prévu la fusion de la TLV et de la THLV en une taxe unique, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH), applicable à compter des impositions 2027. Pour l’année 2026, les règles actuelles restent en vigueur.
Une question parlementaire publiée au Sénat en septembre 2026 a pointé une difficulté potentielle : la rédaction du texte pourrait traiter 2027 comme une première année d’imposition, même pour des logements déjà taxés au taux majoré les années précédentes. La réponse ministérielle était en cours de publication à la date de consultation de cette source. Les propriétaires concernés ont intérêt à vérifier ce point avant l’émission des avis 2027.
Quel que soit le cadre fiscal applicable, la logique reste identique : documenter la vacance dès son début, conserver les justificatifs, et déclarer le motif dans l’espace « Biens immobiliers » chaque année. Un dossier complet, constitué en amont, reste le moyen le plus fiable d’éviter une taxation contestable ou de récupérer un trop-perçu.
