Copropriété : comment définir la délimitation des parcelles ?

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Lors de la division d’un terrain en plusieurs lots (ce que l’on appelle le lotissement) ou en cas de litiges entre voisins copropriétaires, il est important de savoir bien définir la limite entre les différentes parcelles. Et c’est grâce au bornage réalisé par un géomètre que cela est possible. Le point.

Avant construction : le bornage officiel des parcelles

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Avant la vente d’un terrain à bâtir destiné à la construction de maisons individuelles, les notaires recommandent aux acquéreurs d’exiger que le bornage des terrains soit effectué. En principe, le bornage doit même s’imposer dès la promesse d’achat, et est au frais du vendeur.

Pourquoi cette recommandation ? Afin de protéger les investissements des acquéreurs. En effet, il peut y avoir tromperie sur la superficie réelle du bien immobilier, mais aussi un risque de ne pas clôturer correctement le terrain et ainsi de violer la propriété d’autrui, entrainant des poursuites judiciaires. Il est même possible qu’en cas de litiges entre voisins, le bornage soit réalisé après la vente et aux frais des copropriétaires,  alors qu’ils sont pris en charge par le vendeur avant achat.

Pour suivre les recommandations des notaires et des constructeurs, les vendeurs font donc appel à des géomètres-experts, les seuls professionnels habilités à délimiter de façon irrévocable un terrain. Cela donne lieu à un PV de bornage, un document officiel que l’on ne peut plus remettre en cause une fois établit, qui détaille très précisément :

  • Le descriptif du terrain et des lieux ;
  • Les limites réelles du terrain ;
  • La position des haies et arbres par rapport à ces limites ;
  • La propriété ou non des murs, de la clôture d’enceinte ou de la clôture naturelle ;
  • Les caractéristiques de la constructibilité du terrain.

Les géomètres-experts sont également habilités à rédiger d’autres documents officiels pour le bon déroulement de l’achat et de la vente, comme les états descriptifs de division en volumes immobiliers, les états descriptifs de division et des règlements de copropriété, les cahiers des charges de servitude, les superficies habitables et les plans et documents qui délimitent les parties communes des parties privatives.

Après construction : en cas de litiges entre voisins

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Il est possible que malgré les recommandations, aucun bornage n’ai été établit, car il ne s’agit pas d’un acte obligatoire. Cependant, en cas de litiges entre voisins par rapport à la surface et/ou la délimitation des terrains, il devient obligatoire. Dans ce cas, le coût du bornage doit être réglé par les différentes parties concernées.

Le bornage peut être établit en premier lieu à l’amiable, la solution la plus agréable entre copropriétaires. La loi n’imposant pas de formalités particulières, si tous les propriétaires des terrains contigus sont d’accord sur les limites proposées, cela suffit. Il faut cependant faire valider le bornage par un géomètre pour copropriétés (un géomètre spécialisé dans l’immobilier).

L’accord à l’amiable se solde par la signature par chaque partie d’un procès-verbal réalisé par le géomètre, qui fixe définitivement les délimitations de chaque parcelle. Le PV de bornage ainsi réalisé s’impose aux parties qui ne peuvent plus ni le contester ni en faire réaliser un nouveau.

En second lieu, si aucun accord à l’amiable peut être trouvé, votre voisin ou vous-même peut obliger les différentes parties à délimiter leurs terrains en saisissant la justice auprès du tribunal d’instance du lieu des terrains. Ce dernier enverra un géomètre en copropriété afin qu’il réaliser le bornage exact des parcelles.

Une fois le PV de bornage réalisé, le tribunal rédige un jugement qu’il remet ensuite à chaque partie. Là aussi, le bornage est définitif et s’impose aux parties, qui ne peuvent donc ni le contester, ni demander à le renouveler.

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